Erhvervelse af store landbrug i Polen, Litauen, Letland og Estland.
Investeringstjekliste:
Går du med en drøm om at købe landbrug i udlandet?
Landbrug er en investering for livet.
Start dine overvejelser med at gennemgå vores Investeringstjekliste.
Det tager kun nogle minutter - men de kan være brugt godt og give anledning til eftertanke.
En handel kræver blot at en Sælger og en Køber kan blive enige . . . .
Men at få et ejerskifte til at lykkes, er ikke altid så helt ligetil - og da slet ikke i udlandet.
Vi har formidlet mange investeringer, været med til at organisere mange transaktioner, set mange måder at agere på og været med i mange overvejelser. Det er naturligvis absolut vigtigt, først og fremmest, at have styr på visionerne, det faglige og økonomien, men der er også andre værdier at passe på. Det nytter ikke meget at have det perfekte projekt, hvis lysten og glæden ikke følger med.
Vi har udarbejdet en investeringstjekliste, som naturligvis ikke kan besvare alle specifikke spørgsmål, men vi synes, at det er et godt sted at starte sine overvejelser, på ”den lange rejse” det er, at investere i landbrug i udlandet.
Investringstjekliste
Hvis det er første gang du investerer i udlandet, så er der mange ting du skal forberede dig på.
Mange spørgsmål at besvare, både over for dig selv, din familie og over for dem der skal finansiere dig.
Tjeklisten er baseret på erfaringer vi har gjort i Mellem & Østeuropa, i forbindelse med udvikling & salg af investeringsprojekter siden 1998 og formidling af landbrug siden 2004. Den er udarbejdet som en kombination af spørgsmål, svar og kommentarer. Listen er beregnet til at sætte gang i dine indledende overvejelser. Det er ingen facitliste, for sådan én eksisterer desværre ikke.
AnsvarsfraskrivelseIndledende overvejelser:
01. Kan jeg købe landbrug i udlandet?
Kan man erhverve landbrug i Polen og de Baltiske lande?
Ja, man kan erhverve landbrug i Polen og de Baltiske lande. En handel kræver i princippet blot at Køber og Sælger kan blive enige, men at få et ejerskifte til at lykkes, er ikke altid helt så ligetil.
Alle EU borgere har i princippet ret til at købe landbrugsjord i alle EU lande, men for alle landene gælder det, at der enten er aftalt særregler med EU eller at der er vedtaget forskellige lokale protektionistiske love og regler der kan forsinke, besværliggøre eller forhindre udlændiges opkøb. Dette besværliggør naturligvis processen.
Det er oftest nødvendigt at organisere en ejerstruktur i form af drifts- og holdingselskaber. Den specifikke løsning er afhængig af forhold hos både Køber og Sælger.
Hvorledes identificeres den rette virksomhed?
Jesper Kjær ApS har identificeret og formidlet landbrugsvirksomheder og -projekter til salg i Mellem- og Østeuropa siden 2004. .
Har jeg brug for rådgivere?
Ja !
Det er de færreste der kan gennemføre et opkøb af landbrug på egen hånd - og især i udlandet.
Brug og lyt til rådgiverne. Sørg for selv at være godt forberedt og vær selv med i alle processer. Til slut; stol kun på dig selv, "for det er kun dig der har hånden på kogepladen".
Begynd med at udvælge rådgivere tidligt. Det tager tid at finde de rette, der både har de nødvendige kompetancer og som man kan stole på.
Man har både brug for hjælp og støtte fra familie og venner og fra professionel rådgivning. Køb af landbrug i udlandet er en investering for livet og selv en lille fejl kan få store konsekvenser.
Hvis du er i tvivl - så har du det helt sikkert!
Man har både brug for hjælp og støtte fra familie og venner og professionel rådgivning.
Køb af landbrug i udlandet er en investering for livet og selv en lille fejl kan få store konsekvenser.
Det er de færreste der kan gennemføre et opkøb af landbrug på egen hånd - og især i udlandet.
Brug rådgiverne til det de er uddannet til, sørg for selv at være godt forberedt og vær selv med i alle processer. Stol kun på dig selv.
Begynd med at udvælge rådgivere tidligt. Det tager tid at finde de rette, der både har de nødvendige kompetancer og som man kan stole på.
Nej ! (?) ...
Jo, sandsynligvis !
Man har både brug for hjælp og støtte fra familie og venner og professionel rådgivning. Køb af landbrug i udlandet er en investering for livet og selv en lille fejl kan få store konsekvenser.
At købe landbrug i udlandet er svært og det er de færreste der kan gennemføre et opkøb af landbrug på egen hånd.
Brug rådgiverne til det de er uddannet til, sørg for selv at være godt forberedt og vær selv med i alle processer. Stol kun på dig selv.
Begynd med at udvælge rådgivere tidligt. Det tager tid at finde de rette, der både har de nødvendige kompetancer og som man kan stole på.
Hvilke rådgivere bør jeg vælge og hvornår?
Der findes naturligvis ingen unik liste.
Vi foreslår og argumenterer her for nogle:
Man har brug for én til at identificere opkøbsobjekter, skabe kontakter, organisere fremvisning og møder, og et produktivt forhandlingsmiljø.
Det er naturligvis vigtigt at være fagmand og stole på egne kompetencer, men tal med familie, venner og kolleger om potentialet.
Det er godt at få en faglig vurdering og analyse af en specialist, der måske ser potentialet uden at involvere for mange følelser.
Det kan også være en god ide at tale med en lokal fagmand, da det ikke er sikkert at de sorter og racer man kender hjemme egner sig til de nye forhold. Der er jo ofte en grund til at de anvendte sorter og racer anvendes her.
Til slut skal du samle alle informationer og selv analysere dem, for til slut er det kun dig der kan træffe en beslutning.
Der er behov for at få udarbejdet solide budgetter. Sørg for at vælge gode revisorer både hjemme og i det land du vil investere i.
Start tidligt på at samle informationer til et budget og husk at få skrevet ned hvor du har informationerne fra. Banken vil sætte pris på (forlange) at se dokumentation for hvor du har oplysningerne fra.
Start med at lave dine egne budgetter, baseret på de informationer du kender og revider dem hver gang der er nye oplysninger.
Søg informationer hos både din egen revisor og en lokal revisor der kender de lokale love og regler.
Få din revisor til at hjælpe med de endelige budgetter.
Der er behov for at få udarbejdet solide aftaler. Sørg for at vælge advokater både hjemme og i det land du vil investere i.
Vær ikke for sparsommelig på udarbejdelse af kontrakter. De er fundamentet for mange års arbejde.
Start tidligt på at samle informationer, skrive dine tanker ned og tal med Sælger om, om han er enig.
Spørg din advokat hvilke muligheder han kan se og revider dine planer.
Få advokaten i det land du vil investere i til at udarbejde de første udkast til kontrakt når du er kommet så langt i processen og få din danske advokat til at gennemgå dem.
Find flere informationer i de næste afsnit.
02. Har du opbakning fra din familie og omgangskreds?
Det er vigtigt at din familie og omgangskreds støtter og bakker dig op.
Hvis du har en partner og/eller børn, så er det ekstra vigtigt at de forstår og accepterer hvad det indebærer. Det kan være rigtig hårdt for en partner at flytte eller at ens partner er på rejse meget af tiden.
Vores råd er; læg planer – og tal med dine nærmeste om dem - og lyt til svarene. Mange gange.
Hvis familien ikke bifalder ideerne, så er det måske en god ide at tænke konceptet igennem endnu en gang.
Stil dig selv og dine nærmeste nogle af disse spørgsmål:
Tal åbent og ærligt med din nærmeste familie og omgangskreds om dine planer.
Hvis de ikke bifalder ideen, så er det måske en god ide at tænke konceptet igennem endnu en gang.
Hvis du har en partner og/eller børn, så er det ekstra vigtigt at de forstår og accepterer hvad det indebærer. Det kan være rigtig hårdt for en partner at flytte til et andet land eller at ens partner er på rejse meget af tiden.
Vores råd er; læg planer – og tal med dine nærmeste om dem. Mange gange.
Stil dig selv og dine nærmeste nogle af disse spørgsmål:
Nej ! (?)
Tal åbent og ærligt med din nærmeste familie og omgangskreds om dine planer.
Hvis de ikke bifalder ideen, så er det måske en god ide at tænke konceptet igennem endnu en gang.
Hvis du har en partner og/eller børn, så er det ekstra vigtigt at de forstår og accepterer hvad det indebærer. Det kan være rigtig hårdt for en partner at flytte til et andet land eller at ens partner er på rejse meget af tiden.
Vores råd er; læg planer – og tal med dine nærmeste om dem. Mange gange.
Stil dig selv og dine nærmeste nogle af disse spørgsmål:
03. Har du allerede erfaring fra udlandet?
Ja !
Har du allerede investeringer i udlandet? Har du arbejdet i udlandet? Eller noget helt andet??
Det er rigtig vigtigt at du allerede har erfaring fra udlandet, næsten uanset hvad det er.
At drive landbrug i udlandet stiller helt andre krav til dig end derhjemme.
Ikke nødvendigvist hårere - men det er anderledes.
Det må du må lære at leve med:
Det er dig der bliver gæst i et andet land . . . .
Lidt ...
Har du allerede investeringer i udlandet? Har du arbejdet i udlandet? Eller noget helt andet?
Du skal være opmærksom på at drive landbrug i udlandet stiller helt andre krav end derhjemme.
Det vil være godt at diskutere sagen med en kollega der har mere erfarring.
Det må du må lære at leve med:
Nej ... !
Du bør tænke meget over hvad det betyder for dig. Der bliver mange ting at sætte sig ind i og du skal være opmærksom på at drive landbrug i udlandet stiller helt andre krav end derhjemme.
Det vil være godt at diskutere sagen med en kollega der har erfarring fra udlandet.
Det må du må lære at leve med:
04. Har du gjort din egenkapital og dine finansieringsmuligheder op, for dig selv?
Vær realistisk med hensyn til hvilken egenkapital du kan bringe ind i et projekt.
Man kan ikke købe landbrug i udlandet uden en relativ stor egenkapital.
Hvis du ikke selv har en tilstrækkelig stor egenkapital, så er det måske en ide at søge én eller flere partnere, som du kan investere sammen med, eller at søge investorer som kan supplere med egenkapital.
Lokalt er der stor forskel på de nødvendige kapitalbehov, men man bør ikke forvente at investere i udlandet med mindre egenkapital end 20-30% af den samlede investerede kapital.
Start tidligt med at tale med dem, der skal finansiere dig. Fortæl dem om dine ideer og vis foreløbige budgetter. Kun på denne måde kan du få en realistisk ide om, om dit projekt kan realiseres.
Det er meget vigtigt, at du er helt ærlig over for dig selv, da vi har set flere investorer blive meget skuffede, når det projekt, de har arbejdet hårdt og længe for at realisere, endelig viser sig ikke at kunne finansieres tilstrækkeligt.
Ved ikke ... ?
Det er vigtigt at få sin egenkapital og sine finansieringsmuligheder klarlagt og at være realistisk med hensyn til hvad du kan bringe ind i et projekt.
Man kan ikke købe landbrug i udlandet uden en relativ stor egenkapital.
Hvis du ikke selv har en forholdsvis stor egenkapital, så er det måske en ide at søge én eller flere partnere, som du kan investere sammen med, eller at søge investorer som kan supplere dig med egenkapital.
Lokalt er der stor forskel på de nødvendige kapitalbehov, men man bør ikke forvente at investere i udlandet med mindre egenkapital end 20-30% af den samlede investerede kapital.
Start tidligt med at tale med dem der skal finansiere dig. Fortæl dem om dine ideer og vis foreløbige budgetter. Kun på den måde kan du få en ide om om dit projekt kan realiseres.
Det er vigtigt, at du er ærlig over for sig selv, da vi har set flere investorer blive meget skuffede, hvis det langt henne i projektet viser sig, at der alligevel ikke kan skaffes finansiering.
Du bør som absolut minimum få opgjort hvor stor en egenkapital du kan bringe ind i et projekt og få en ide om dine finansieringsmuligheder, inden du går videre med opkøbstanker !
Man kan ikke købe landbrug i udlandet uden en relativ stor egenkapital.
Hvis du ikke selv har en forholdsvis stor egenkapital, så er det måske en ide at søge én eller flere partnere, som du kan investere sammen med, eller at søge investorer som kan supplere med egenkapital.
Der er stor lokal forskel på hvor stor egenkapital der skal til, men man skal ikke regne med at kunne investere med mindre egenkapital end 20-30% af hele den investerede kapital.
Start tidligt med at tale med dem der skal finansiere dig. Fortæl dem om dine ideer og vis foreløbige budgetter. Kun på den måde kan du få en ide om om dit projekt kan realiseres.
Det er vigtigt, at du er ærlig over for sig selv, da vi har set flere investorer blive meget skuffede, hvis det langt henne i projektet viser sig, at der alligevel ikke kan skaffes finansiering.
05. Har din nuværende advokat og revisor erfaring med internationale transaktioner?
Det er godt !
Du har brug for rådgivning og sparring med din advokat og revisor.
Afhængig af hvordan du vælger at organisere din transaktion kan det være vigtigt at din advokat og revisor har erfaring med internationale transaktioner.
Spørg dem om hvordan de kan hjælpe dig og vær kritisk overfor svarene.
Afhængig af hvordan du vælger at organisere din transaktion kan det være vigtigt at din advokat og revisor har erfaring med internationale transaktioner. Du har brug for rådgivning og sparring.
Spørg dem om hvordan de kan hjælpe dig og vær kritisk overfor svarene.
Du kan måske blive nødt til at finde et alternativ.
Nej ... !
Du har brug for rådgivning og sparring med din advokat og revisor.
Afhængig af hvordan du vælger at organisere din transaktion kan det være vigtigt at din advokat og revisor har erfaring med internationale transaktioner.
Spørg dem om hvordan de kan hjælpe dig og vær kritisk overfor svarene.
Du bliver måske nødt til at finde et alternativ.
06. Har din nuværende bank og bankrådgiver erfaring med at finansiere internationale transaktioner?
Det er godt.
Spørg din bankrådgiver om hvordan forretningsgangen er i forbindelse med finansiering af internationale transaktioner.
Det er vigtigt at du har en rådgiver med den fornødne erfaring og kompetance.
Spørg dem om hvordan de kan hjælpe dig.
Det er vigtigt at finde ud af, om din bank har tilstrækkelig erfaring med at finansiere internationale transaktioner.
Hvis ikke de har det, så bliver du måske nødt til at finde et alternativ.
Spørg dem hvordan de vil skaffe de nødvendige fornødne erfaringer og kompetancer. Man kan måske forestille sig et samarbejde med en anden bank.
Spørg dem om hvordan de kan hjælpe dig.
Nej ... !
Det er vigtigt at du får en bank og en rådgiver med den fornødne erfaring og kompetance.
Det er måske ikke nødvendigt at skifte bank hvis du er tilfreds med din nuværende bank. Man kan måske forestille sig at din bank kan samarbejde med en anden bank om opgaven.
Spørg dem om hvordan de kan hjælpe dig.
07. Hvordan ser din drømmeejendom ud?
Størrelse?
Det er vigtigt at du er realistisk med dine ambitioner.
Investeringen skal kunne finansieres, men den skal også kunne tjene penge nok til at forrente den investerede kapital, geninvestere, udvikle og betale en løn til driftsledelsen uanset om det er dig selv eller en ansat.
Det er også vigtigt at overveje hvilke krav man har til klima, bonitet, landskab og infrastruktur.
Skal landskabet være så fladt som muligt eller skal det være mere eller mindre bakket?
Skal jorden være fri agerjord eller skal der (også) være en bevoksning?
Er det udelukkende en produktionsejendom du søger eller har herlighed også en værdi?
Valget afhænger af din strategi, ønsker og behov.
Det er vigtigt at være realistisk med sine ambitioner.
Investeringen skal kunne finansieres, men den skal også kunne tjene penge nok til at forrente den investerede kapital, geninvestere, udvikle og betale en løn til driftsledelsen uanset om det er dig selv eller en ansat.
Det er også vigtigt at overveje hvilke krav man har til klima, bonitet, landskab og infrastruktur.
Skal landskabet være så fladt som muligt eller skal det være mere eller mindre bakket?
Skal jorden være fri agerjord eller skal der (også) være en bevoksning?
Er det en produktionsejendom du søger eller har herlighed også en værdi?
Valget afhænger af din strategi, ønsker og behov.
Det er vigtigt at være realistisk med sine ambitioner.
Investeringen skal kunne finansieres, men den skal også kunne tjene penge nok til at forrente den investerede kapital, geninvestere, udvikle og betale en løn til driftsledelsen uanset om det er dig selv eller en ansat.
Det er også vigtigt at overveje hvilke krav man har til klima, bonitet, landskab og infrastruktur.
Skal landskabet være så fladt som muligt eller skal det være mere eller mindre bakket?
Skal jorden være fri agerjord eller skal der (også) være en bevoksning?
Er det udelukkende en produktionsejendom du søger eller har herlighed også en værdi?
Valget afhænger af din strategi, ønsker og behov.
Kvalitet og bonitet?
Fokuserer du på planteavl eller søger du en kombination med f.eks. dyrehold?
Vil du drive konventionelt landbrug eller er du økolog?
Krav til klima, bonitet, landskab og infrastruktur m.v. er forskellige afhængigt af dit valg af produktion.
Kvalitet af jord kan ikke ændres. Kun påvirkes.
Krav til klima, bonitet, landskab og infrastruktur m.v. er forskellige afhængigt af dit valg af produktion.
Genovervej din strategi. Den skal ligge fast fra begyndelsen.
Kvalitet af jord kan ikke ændres bagefter. Kun påvirkes.
Hvis du ikke har interesse i planteavl og ønsker at fokusere på produktion af dyr, så kan du måske drage fordel af at etablere din produktionsenhed på et relativt lille areal, hos en etableret planteavler, der har interesse i at samarbejde med f.eks. levering af afgrøder til produktionen og at aftage gylle til gødskning og forbedring af jordens struktur. Der kan være situationer hvor begge parter vinder meget på en sådan aftale.
Planteavl?
Fokuserer du på planteavl eller søger du en kombination med f.eks. dyrehold?
Vil du drive konventionelt landbrug eller er du økolog?
Krav til klima, bonitet, landskab og infrastruktur m.v. er forskellige afhængigt af dit valg af produktion.
Kvaliteten af jord kan ikke ændres, men kun påvirkes.
Strategien vedrørende dyrkning af jorden skal ligge fast fra begyndelsen. Genovervej hele conceptet og start forfra.
Hvis du ikke har interesse i planteavl og ønsker at fokusere på produktion af dyr kan du måske drage fordel af at etablere din produktionsenhed på et relativt lille areal, hos en etableret planteavler, der har interesse i at samarbejde med f.eks. levering af afgrøder til produktionen og at aftage gylle til gødskning og forbedring af jordens struktur. Der kan være situationer hvor begge parter vinder meget på en sådan aftale.
Dyrehold?
Fokuserer du på produktion af dyr eller søger du en kombination med f.eks. planteavl?
Vil du drive konventionelt landbrug eller er du økolog?
Hvis man ikke har interesse i planteavl og ønsker at fokusere på produktion af dyr kan man måske drage fordel af at etablere sin produktionsenhed på et relativt lille areal, hos en etableret planteavler.
Det er naturligvis en fordel om strategien er fastlagt fra begyndelsen, men det behøver ikke at være altafgørende for dit projekt.
Det er naturligvis en fordel om strategien er fastlagt fra begyndelsen, men det behøver ikke at være altafgørende for dit projekt.
Nej .
Maskiner?
Skal du bruge mange maskiner?
Har du allerede de maskiner du skal bruge?
Ønsker du at overtage Sælgers maskinpark?
Foretrækker du selv at købe nyt udstyr?
.
Det er vigtigt at få en holdning til hvordan en investering skal maskiniseres, men ikke altafgørende inden man begynder på at se på en investering.
Sælger har ofte en eksisterende maskinpark og det kan måske være en fordel for begge parter at den indgår i handlen. Overvej det.
Du ønsker ikke at maskiner skal indgå i en handel.
Har du allerede de maskiner du skal bruge?
ønsker du at overtage Sælgers maskinpark?
eller foretrækker du selv at købe nyt udstyr?
Sælger har ofte en eksisterende maskinpark og det kan måske være en fordel for begge parter at den indgår i handlen. Overvej det.
.
Driftsbygninger?
Eksisterende driftsbygninger er sjældent optimale for en ny ejer.
Det er måske gamle bygninger, der er ombygget til det nuværende formål og er måske ikke egnede, rationelle eller hensigtmæssige til det en ny ejer vil bruge dem til.
Man skal være meget forsigtig, når man værdisætter eksisterende driftsbygninger, uanset om de er nye eller gamle.
.
Eksisterende driftsbygninger er ofte ikke optimale for en ny ejer.
Det er måske gamle bygninger, der er ombygget til det nuværende formål og er måske ikke egnede, rationelle eller hensigtmæssige til det en ny ejer vil bruge dem til.
Man skal være meget forsigtig, når man værdisætter eksisterende driftsbygninger, uanset om de er nye eller gamle.
Det er sjældent at man kan købe et stykke landbrugsjord helt uden én eller anden form for bygningsmasse, men man bliver måske nødt til at lade disse bygninger indgå i transaktionen for at få handlen afsluttet.
Eksisterende driftsbygninger er ofte ikke optimale for en ny ejer.
Det er måske gamle bygninger, der er ombygget til det nuværende formål og er måske ikke egnede, rationelle eller hensigtmæssige til det en ny ejer vil bruge dem til.
Man skal være meget forsigtig, når man værdisætter eksisterende driftsbygninger, uanset om de er nye, renoverede eller gamle.
Beboelse?
Eksisterende boliger er ofte af ringe standard og det kan godt blive kompliceret hvis en bolig af en vis standard er et ufravigeligt krav.
Vi anbefaler at man fokuserer på drifts potentialet og er fleksibel vedrørende bolig.
Det er ofte fordelagtigt, i første omgang, at købe/leje en bolig i nærheden, og så måske bygge ny bolig senere.
Vi anbefaler at man fokuserer på drifts potentialet og er fleksibel vedrørende bolig.
Eksisterende boliger er ofte af ringe standard og det kan godt blive kompliceret hvis en bolig af en vis standard er et ufravigeligt krav.
Det er ofte fordelagtigt, i første omgang, at købe/leje en bolig i nærheden, og så måske bygge ny bolig senere.
Ja, vi anbefaler at man først fokuserer på drifts potentialet og er fleksibel vedrørende bolig.
Eksisterende boliger er ofte af ringe standard og det kan godt blive kompliceret hvis en bolig af en vis standard er et ufravigeligt krav.
Det er ofte fordelagtigt, i første omgang, at købe/leje en bolig i nærheden, og så måske bygge ny bolig senere.
08. Vi kan hjælpe dig.
Jesper Kjær ApS er et alsidigt formidlings- og konsulentselskab. Vores position er baseret på en dyb forståelse af de lokale muligheder - og evnen til at være på forkant med i morgen. Vi sætter en ære i at være en engageret partner, og vi har gjort det til vores varemærke at gøre det umulige muligt. Udvikling og formidling af virksomhed i udlandet er en kompleks proces, men vi glemmer aldrig, hvad der skaber værdi for vores kunder.
Vi gør vores yderste for at identificere det rette investeringsobjekt og at sikre en succesfuld transaktion, ved i høj grad at gøre brug af det omfattende netværket, som vi har opbygget, igennem de sidste 16 år.
Jesper Kjær ApS arbejder i investors interesse. Efter en transaktion afregnes transaktionsprovision, jævnfør formidlingsaftale.
Undersøgelsesfasen:
01. Beskyttelse af personlige oplysninger og Fortrolighedsaftale.
Både Køber og Sælger skal ofte dele oplysninger med den anden, som han ikke ønsker videregivet til andre. Det er ofte formålstjenlig at underskrive en fortrolighedsaftale på et tidligt tidspunkt. På den måde bliver der ingen tvivl om hvornår noget blev fortroligt.
02. Valg af opkøbskandidater og analyse.
Valg af opkøbskandidater?
Vi foreslår at vi bruger en del tid på at forberede hvilke ejendomme der skal være opkøbskandidater inden den første besigtigelse.
Nogle investorer vil bare gerne ud at se på så mange ejendomme som muligt. Det er måske ikke den bedste ide, for det kan være mere forvirrende end oplysende. Der ofte tale om meget store afstande, man kommer til at bruge meget tid på at rejse og det kan være svært at skille relevante og irrelevante informationer.
Når du vælger bør du blandt andet spørge dig selv:
Vi er gerne være én af dine sparringspartnere i udarbejdelse af denne analyse.
Det er vigtigt at du bringe dig selv i en position hvor du kan træffe beslutninger - på et oplyst grundlag. "Mavefornemmelser kan ikke stå alene."
Vi har eksempler på investorer der Køber det første emne de ser og andre der aldrig bestemmer sig fordi der måske kommer noget der er lidt bedre i morgen.
Ingen af delene er optimale og er nok mest af alt et udtryk for, at man ikke har været realistisk og ærlig over for sig selv i forberedelsesfacen.
Hvad er det Sælger vil sælge og hvad er det jeg kan købe?
Objektet til salg er ofte en igangværende virksomhed. En virksomhed som den nuværende ejer måske har drevet, på godt og ondt, igennem årtier eller den har måske endda været i familiens eje i generationer.
Mange investorer bliver ofte frustrerede, når de oplever at Sælger enten ikke kan bestemme sig eller bestemmer sig om. Det er måske både første og sidste gang han er involveret i en transaktion. ”Han kan kun sælge én gang” og det betyder alt for ham at vælge rigtigt og han er måske ikke helt afklaret på hvad han vil og kan sælge. Han ved ikke hvad der er det bedste for ham.
Skal der handles holdingselskab, driftsselskab, ejet jord, lejet jord, forpagtet jord, dyr, maskiner, lagre, avl, rettigheder, kontrakter m.v. m.v.
Der er som regel flere alternativer og det lønner sig som regel at være fleksibel og søge et kompromis.
Forventningsafstemning?
Når man har udvalgt et par opkøbsemner, er det en god ide at udarbejde et lille indledende budget, på basis af standard udbytte og priser, og beregne rentabiliteten ved forskellige prisscenarier.
Begge parter skal have realistiske forventninger, hvis det skal komme til en transaktion.
Screening af finansieringsmuligheder?
Hvis du allerede har positivt tilsagn fra dem der skal finansiere dig, så er det tid til besigtigelse.
Efter at du har valgt én eller flere opkøbskandidater og forventningerne er afstemt, så er det tid til at screene finansieringsmulighederne.
Det er ikke så let at finansiere landbrug i udlandet, som det var for bare få år siden og inden du bruger tid og penge på at undersøge opkøbsmuligheder, er det en god ide at tale med både sin egen bank og lokale banker om generelle muligheder for finansiering og om hvad det eventuelt vil koste.
03. Den første besigtigelse
Når du har valgt én eller flere opkøbskandidater, så arrangerer vi den første besigtigelse.
Formålet med denne besigtigelse er at få et første indtryk - "få en mavefornemmelse" - , vurdere kvalitet og bonitet, driftstilstanden, bygninger, maskiner m.v.
Spørge dig selv igen:
Hvis alle svar er positive, så arbejder vi videre, - ellers er det tilbage til "tænkeboksen".
04. Den anden besigtigelse
Hvis første besigtigelse er positiv efter at du har sovet på det nogle gange, så arrangerer vi en anden besigtigelse af ejendommen, som evt. foretages sammen med din planteavlskonsulent eller andre tekniske rådgivere.
Her er det også at vi begynder at indsamle flere informationer til det næste budget.
05. Projektbeskrivelse, køreplan og budget.
Hvis du fortsat har interesse og realitet for et opkøb, er det et godt tidspunkt at beskrive projektet, udarbejde en køreplan og forbedre budgetterne endnu eng ang.
Det er godt at udarbejde en god og deljeret projektbeskrivelse, som bakkes op at en realistisk køreplan og budgetter. Dem der skal finansiere dig, skal jo kunne forstå hvad det er du vil og se sammenhængen til dine budgetter. Budgetterne bør udabejdes i samarbejde med din revisor.
Vær konservativ, omhyggelig og forsigtig. Landbrug er en investering for livet. Det er først og fremmest dig der både har noget at vinde og at tabe.
06. Finansiering.
Det er godt at du allerede har forberedt finansieringen, men, hvis du ikke allerede har præsenteret dine opdaterede projektbeskrivelse, køreplan og budgetter, for dem der skal finansiere dig, så er det en god ide at gøre det nu.
Fokuser på det du har forstand på og lad være med at spille finansmand. Hvis der kan være en vekselkursrisiko skal den sikres, selv om velmenende rådgivere måske kan vise at der historisk set ikke er en stor risiko i en bestemt valuta. Der er tusindvis af eksempler på at sunde forretninger der er blevet ødelagt af finansiering i f.eks. Schweiziske Franc osv. ....
Der kan dog godt være fornuft i at finansiere i en valuta der er billigere end den lokale, men kun hvis du kan sikre vekselkursrisikoen f.eks. ved at sælge nogle af dine produkter i den valuta.
Vær generelt forsigtig og konservativ med hensyn til finansiering. Stol kun på dig selv.
Tal med flere banker, både hjemme og lokalt.
Få en finansieringsplan udarbejdet og få (betinget) finansieringstilsagn.
Når du har udarbejdet din projektbeskrivelse, køreplan og budgetter, er det tid til at præsentere dit projekt for dem du har tænkt skal finansiere dig.
Forbered din præsentation grundigt, vær velforberedt og mød personligt op. Forbered dine spørgsmål på forhånd.
Fokuser på det du har forstand på og lad være med at spille finansmand. Hvis der kan være en vekselkursrisiko skal den sikres, selv om velmenende rådgivere måske kan vise at der historisk set ikke er en stor risiko i en bestemt valuta. Der er tusindvis af eksempler på at sunde forretninger der er blevet ødelagt af finansiering i f.eks. Schweiziske Franc.
Der kan dog godt være fornuft i at finansiere i en valuta der er billigere end den lokale, men kun hvis du kan sikre vekselkursrisikoen f.eks. ved at sælge nogle af dine produkter i den valuta.
Vær generelt forsigtig og konservativ med hensyn til finansiering. Stol kun på dig selv.
Tal med flere banker, både hjemme og lokalt.
Få en finansieringsplan udarbejdet og få (betinget) finansieringstilsagn.
07. Første forretningsplan udarbejdes.
Efter at du har konstateret at du ønsker at investere og du har (betinget) finansieringstilsagn er det tid til at udarbejde den første detaljerede forretningsplan.
Forretningsplanen er et godt værktøj til dig selv, når du skal forhandle med Sælger og til den vider kommunikation med bankerne.
08. Valg af rådgivere.
Der vælges advokater, revisorer og skatterådgivere både i hjemlandet og hvor du vil investere.
Det er vigtigt at rådgiverne har erfaring og viden om f.eks. selskabsforhold, selskabsstruktur, skatteforhold, holdingselskaber, driftsselskaber og internationale kontrakter inden for netop dette specifikke område (f.eks. er en advokat, der er vant til at beskæftige sig med hushandelhandel (eller skilsmisser) i dit hjemland, måske ikke den bedste rådgiver i forbindelse med en landbrugstransaktion i udlandet).
Vi anbefaler, at rådgiverne får direkte kontakt med hinanden når du har valgt dem, men det er vigtigt at du selv fastholder overblikket, selv koordinerer indsatsen og beholder styrringen.
Vi er gerne behjælpelige med at udvælge rådgivere der har den nødvendige erfaring.
Forhandlingsfasen:
01. Indledende forhandling med Sælger
Vi aftaler en forhandlings strategi og indleder forhandlinger med Sælger.
De store linjer og udbudsprisen afklares endeligt.
Her skal man helst komme til en fælles forståelse af prisen, hvordan transaktionen skal foregå, hvad den skal indeholde.
(Vi oplever ofte frustration over at det ikke er afklaret på et meget tidligere tidspunkt, men vi forhandler på flere fronter og det handler om at komme til det bedste resultat - samlet set.)
Mange investorer tror fejlagtigt, at de kan opnå en rabat på prisen, ved at give indtryk af at ejendommen er for dyr for dem. Det virker omvendt. Sælger giver ikke rabat af medlidenhed med Investor. Hvis Sælger ikke er overbevist om, at Køber er i stand til at betale som aftalt, så skal man ikke regne med at han er imødekommende. Det er en meget bedre strategi, at vise at man er en stærk Investor og så forhandle sin rabat på den præmis.
Der afgives ikke bindende købstilbud under disse forhandlinger.
Decideret købstilbud udarbejdes senere af din advokat i form af en betinget og detaljeret købskontrakt. Udformningen afhænger af transaktionens endelige karakter.
02. Hensigtserklæring.
Når Køber og Sælger er blevet enige om hvordan en handel skal foregå, så er det en god ide, at Køber skriver hvad man er blevet enige om, i form af en ’Hensigtserklæring’.
Det er en stor fordel, hvis der vedlægges en erklæring fra banken om at de vil finansiere dig.
’Hensigtserklæringen’ skal være uforbindende. Det er ikke et købstilbud, bare en præcisering af, hvad man er blevet enige om for nuværende. Decideret købstilbud udarbejdes senere af din advokat i form af en betinget og detaljeret købskontrakt. Udformningen afhænger af transaktionens endelige karakter.
Ud over at det er godt at få status skrevet ned og at afstemme forståelsen, så har Sælger ofte brug for at dokumentere status over for sine eventuelle partnere, investorer og/eller kreditorer, for at kunne træffe en beslutning.
03. Afsluttende forhandlinger.
Efter at ’Hensigtserklæringen’ er afleveret, er der som regel et eller flere opfølgende forhandlinger, hvor man måske ”lægger arm” endnu en gang inden man endelig bliver helt enige.
Første vejledende tidsplan aftales.
04. Forberedelse af Betinget Købsaftale.
Når man er blevet enige om alle detaljer er det tid til at få advokaterne til at udarbejde en Betinget Købsaftale.
Denne aftale kan være meget enkel hvis du f.eks. kun køber anparter i et eksisterende selskab eller meget mere kompliceret hvis du køber forskellige aktiver. Det afhænger helt af transaktionens endelige karakter.
Den Betingede Købsaftale udarbejdes af Køber og Sælgers advokater i fællesskab.
Vi anbefaler at Købers advokat udarbejder første udkast.
Dette dokument er dit endelige tilbud på at købe, under nogle definerede betingelser, og er bindende når du afleverer det underskrevet til Sælger.
(En vigtig betingelse i den Betingede Købsaftale er; at Køber erklærer sig tilfreds med due diligence (tilstandsefterprøvningen)).
Det ekstra vigtigt at dokumentet er udarbejdet omhyggeligt og er gennemtænkt.
Betinget Købsaftale bør forhåndsgodkendes omhyggeligt af pengeinstitut, advokater, revisorer, skatterådgivere og evt. andre interessenter m.v. inden det afleveres underskrevet til Sælger.
Afhængig af forløbet, starter den tekniske, juridisk og økonomiske due diligence her, eller som det er at foretrække, først i købsfasen.
05. Endeligt forretningsplan, budget og betalingsplan
Samtidig med at den Betingede Købsaftale udarbejdes og godkendes, udarbejdes endeligt forretningsplan, budget og betalingsplan, og som godkendes af eventuelle partnere, pengeinstitutter, advokater, revisorer, skatterådgivere og evt. andre interessenter inden den underskrevne Betingede Købsaftale afleveres til Sælger.
Købsfasen:
01. Underskrift af Betinget Købsaftale
Efter at den endelige version af den Betingede Købsaftale er godkendt sammen med de relaterede endelige forretningsplaner, budgetter og betalingsplaner, af partnere, banker, advokater, revisorer, skatterådgivere og andre interessenter, underskriver køber dokumentet og overdrager det til Sælger til hans underskrift.
Herefter underskriver Sælger også den Betingede Købsaftale.
Den Betingede Købsaftale skal måske underskrives foran Notarius Publicus og måske under overværelse af Sælger, afhængig af land og transaktionens karakter.
02. Due diligence (tilstandsefterprøvning)
Efter at den Betingede Købsaftale er underskrevet er der basis for at gennemføre due diligence (tilstandsefterprøvning).
Due diligence opdeles som regel i teknisk, økonomisk og juridisk due diligence, og er en omhyggelig gennemgang af, om det faktiske stemmer overens med det oplyste og af om Sælger har udført det som evt. var aftalt.
Den tekniske due diligence udføres oftest af Køber selv i samarbejde med f.eks. sin planteavlskonsulent og andre tekniske rådgivere.
Den økonomisk due diligence udføres oftest af revisor i samarbejde med advokat.
Den juridisk due diligence udføres oftest af advokat.
Til slut bør de tre efterprøvninger godtgøre i hvilket omfang det faktiske stemmer overens med det oplyste. (Der er næsten altid mindre eller større afvigelser)
Hvis Køber erklærer sig tilfreds med resultatet af due diligence, opdateres forretningsplanen, budgettet og betalingsplanen og transaktionen gennemføres.
Hvis Køber erklærer sig utilfreds med resultatet af due diligence, så skal Sælger enten rette de konstaterede fejl & mangler og/eller Sælger & Køber aftale nye betingelser eller transaktionen aflyses.
03. Udfærdigelse af endelig Købsaftale.
Når Køber har erklæret sig tilfreds med resultatet af due diligence udarbejdes den endelige Købsaftale.
Den Endelige Købsaftale er som oftest en lettere revideret udgave af den Betingede Købsaftale.
Den Endelige Købsaftale skal måske underskrives foran Notarius Publicus og måske under overværelse af Sælger, afhængig af land og transaktionens karakter.
04. Gennemførelse af transaktion.
Løsøre (flytbare fysiske formuegenstande) og lagerbeholdninger m.v. tælles/måles op og forbrugsmålere aflæses, af Køber og Sælger, så tæt på transaktionsdagen som muligt. (Gerne på selve ransaktionsdagen).
Købs kontrakterne underskrives (evt. foran Notarius Publicus), betaling foretages og transaktionen er gennemført.
Køber og Sælgers advokater vil herefter udarbejde en refusionsopgørelse, relateret til det talte/målte/aflæste af løsøre, lagerbeholdninger, forbrug mv.
Vi arbejder hele tiden på at forbedre Investeringstjeklisten og på at dele vore erfarringer med andre.
Har du ideer til forbedringer, fundet fejl, har kritik eller kommentarer i øvrigt; så hører vi meget gerne fra dig.
På forhånd tak.
Jesper Kjær
Telefon: 5136 1495e-mail: jk@jkaps.dkKontaktformular